คู่มือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

สิ่งที่ชาวต่างชาติต้องรู้เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

หลังจากที่เวียดนามประกาศใช้กฎหมายที่อยู่อาศัยในเวียดนามในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2558 ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามได้อย่างมั่นใจ

กฎหมายการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติในเวียดนาม

นี่คือสิ่งสำคัญบางประการที่คุณจำเป็นต้องทราบเกี่ยวกับกฎหมายการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ:

• ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามได้หากมีวีซ่าท่องเที่ยว
• ไม่มีการจำกัดจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อในเวียดนามได้ แต่ไม่สามารถซื้อได้มากกว่า 250 ยูนิตในคอนโดมิเนียมเดียวกัน
• ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการคอนโดมิเนียมเดียวกันได้สูงสุด 30%
• ระยะเวลาเช่า 50 ปี
• หากคุณแต่งงานกับชาวเวียดนาม คุณสามารถมีความเป็นเจ้าของได้

ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในเวียดนามได้หรือไม่?

ตามรัฐธรรมนูญเวียดนาม ที่ดินนี้เป็นของรัฐและเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันระหว่างประชาชนและส่วนรวม ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อและเป็นเจ้าของที่ดินใดๆ ได้

อย่างไรก็ตาม ภายใต้ "กฎหมายที่อยู่อาศัย" ของชาติเวียดนาม องค์กรและบุคคลต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้ ระยะเวลาเช่าสูงสุดคือ 50 ปี ในกรณีพิเศษอาจถึง 70 ปีได้

กฎหมายการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติในเวียดนาม

นี่คือสิ่งสำคัญบางประการที่คุณจำเป็นต้องทราบเกี่ยวกับกฎหมายการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ:

• ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามได้หากมีวีซ่าท่องเที่ยว
• ไม่มีการจำกัดจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อในเวียดนามได้ แต่ไม่สามารถซื้อได้มากกว่า 250 ยูนิตในคอนโดมิเนียมเดียวกัน
• ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการคอนโดมิเนียมเดียวกันได้สูงสุด 30%
• ระยะเวลาเช่า 50 ปี
• หากคุณแต่งงานกับชาวเวียดนาม คุณสามารถมีความเป็นเจ้าของได้

สิทธิการใช้ที่ดินในเวียดนาม (LUR)

สิทธิการใช้ที่ดิน (LUR) ในเวียดนามสามารถเพิ่มความปลอดภัยให้กับการลงทุนของชาวต่างชาติในเวียดนามได้ ภายใต้สิทธิการใช้ที่ดิน (LUR) คุณไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน แต่คุณมีสิทธิที่จะใช้ที่ดิน (รวมถึงที่ดินที่เช่าหรือได้รับอนุญาตจากรัฐบาลเวียดนาม) หากคุณเช่าที่ดิน คุณจะต้องได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (LURC) จากรัฐบาลเวียดนาม

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์จากชาวเวียดนามได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ซื้อบ้านจากเจ้าของบ้านชาวต่างชาติหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ชาวเวียดนาม เว้นแต่โควตาต่างชาติจะน้อยกว่า 30% จึงไม่สามารถซื้อบ้านจากผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นได้

การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในเวียดนาม

หากคุณต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม คุณจะต้องได้รับใบรับรองการเป็นเจ้าของผ่านผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม เนื่องจากความกังวลด้านความมั่นคงของชาติ รัฐบาลจึงได้ทำให้ชาวต่างชาติได้รับใบรับรองความเป็นเจ้าของทรัพย์สินได้ยากขึ้นตั้งแต่ปี 2560 ภายใต้กฎหมายที่อยู่อาศัยของเวียดนาม ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้ไม่เกิน 30% ของจำนวนอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดในโครงการ และไม่อนุญาตให้เป็นเจ้าของทรัพย์สินในรายการพื้นที่พิเศษที่สงวนไว้สำหรับความมั่นคงของชาติ มีเพียงกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเท่านั้นที่มีอำนาจในการกำหนดรายชื่อเหล่านี้ หากต้องการดูรายชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ คุณควรไปที่แผนกอาคารในพื้นที่ของคุณหรือขอคำปรึกษาจากที่ปรึกษาที่มีคุณสมบัติในพื้นที่

ในเวียดนาม ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ใบรับรองความเป็นเจ้าของบ้าน และใบรับรองสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินอื่นๆ มักเรียกกันว่าสมุดสีชมพู กล่าวอีกนัยหนึ่ง สมุดสีชมพูแสดงถึงความเป็นเจ้าของของคุณโดยสมบูรณ์ เนื่องจากฝาเป็นสีชมพู เลยได้ชื่อนี้มา และชาวเวียดนามก็อยากเรียกด้วยชื่อนี้เพื่อความสะดวก สมุดสีชมพูเป็นเอกสารที่ออกโดยกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และใช้กับที่ดินทั้งหมดในประเทศ สมุดสีชมพูประกอบด้วยอะไรบ้าง? สมุดสีชมพูจะมีการใช้งานดังต่อไปนี้:

• ใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินจากธนาคาร
• คุณได้รับอนุญาตให้ใช้บ้านเพื่ออยู่อาศัยและวัตถุประสงค์อื่น ๆ
• ช่วยให้คุณสามารถรื้อถอน บำรุงรักษา ซ่อมแซม หรือสร้างใหม่บ้านของคุณได้ (แต่คุณต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขและขั้นตอนของกฎหมายการก่อสร้าง)
• ช่วยให้คุณสามารถเช่า/ขาย/จำนองบ้านหรือมอบให้ทายาทของคุณได้

กระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

การซื้อบ้านในเวียดนาม

หากคุณต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม คุณจะต้องได้รับใบรับรองการเป็นเจ้าของผ่านผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

• คุณสามารถชำระด้วยเงินสดหรือสินเชื่อได้
• ผู้ขายบางรายจะอนุญาตให้ชำระเงินแบบผ่อนชำระ
• การทำธุรกรรมทั้งหมดเป็นเงินดองเวียดนาม (VND)

ทำไมคุณถึงต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม?

ถามตัวเองว่าจะคาดหวังอะไรเมื่อลงทุนในเวียดนาม

พื้นที่ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ถือเป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับนักลงทุน พวกเขาดึงดูดบริษัทต่างชาติ ชาวต่างชาติ และคนในท้องถิ่นจำนวนมาก

หากคุณชอบรีสอร์ทริมทะเล ดานัง, หวุงเต่า, กวางนิญ, ฟูก๊วก และนาตรังก็เหมาะสม โดยเฉพาะในเมืองดานัง ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

หากคุณกำลังมองหาค่าเช่าสูงหรือขายทรัพย์สิน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ถือเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด

เลือกเอเจนซี่อสังหาฯ อย่างไรดี?

การหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เวียดนามที่มีคุณภาพสูงเพื่อซื้อบ้านเป็นเรื่องปลอดภัยและสะดวกสบายสำหรับชาวต่างชาติ BEYOND360 Vietnam Real Estate Excellence เป็นบริษัทที่มีชื่อเสียง โปรดติดต่อเราและเราจะทำให้คุณสบายใจและมั่นใจเมื่อซื้อบ้าน

จะซื้อบ้านพรีเซลอย่างไร?

เมื่อคุณพบทรัพย์สินที่ถูกใจแล้ว ก็ถึงเวลาจอง โดยปกติคุณจะต้องชำระเงินมัดจำจำนวน 50 ล้านดองถึง 100 ล้านดอง (ประมาณ 2,100 ถึง 4,500 เหรียญสหรัฐ) ค่าธรรมเนียมนี้ใช้ได้เฉพาะการจองจนถึงวันที่ขายเท่านั้น และจำนวนเงินสามารถขอคืนได้ตลอดเวลา

ตัวอย่างเช่น หากหมายเลขการจองของคุณคือ 57 ในพิธีเปิดตัว ผู้คนอีก 56 คนจะได้รับสิทธิ์ในการเลือกทรัพย์สินที่จะซื้อล่วงหน้าก่อน จากนั้นจะถึงตาคุณ และหากคุณตัดสินใจไม่ซื้อทรัพย์สินดังกล่าว คุณก็สามารถรับเงินจองคืนได้

ชำระเงินและลงนามสัญญามัดจำ

ในงานเปิดตัว หากคุณตัดสินใจซื้อทรัพย์สิน จำนวนเงินจองจะถูกแปลงเป็นเงินมัดจำที่ไม่สามารถขอคืนได้

เมื่อคุณเซ็นสัญญาเลือกที่จะทำสัญญามัดจำ โปรดชำระเงินมัดจำผ่านบัตรเครดิตหรือโอนเงินผ่านธนาคาร

ชำระเงินงวดแรกและเข้าทำสัญญามัดจำ

โดยทั่วไปคุณมีเวลา 14 วันนับจากวันที่ชำระเงินมัดจำครั้งแรกเพื่อชำระเงินดาวน์

โดยการชำระเงินครั้งแรก คุณตกลงที่จะเข้าสู่ "สัญญามัดจำ" หลังจากนั้นจะไม่สามารถโอนได้

ชำระเงินงวดตามกำหนดดังต่อไปนี้

คุณและผู้ขายควรตกลงกันในประเด็นสำคัญทั้งหมดของสัญญาก่อนที่จะลงนาม จากนั้นคุณจะชำระเงินเป็นงวดๆ ตามที่ระบุในเงื่อนไขสัญญาของคุณ

สัญญาซื้อขาย (SPA)

เมื่อได้รับการยืนยันการเป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติแล้ว คุณควรจัดทำและดำเนินการ SPA ซึ่งสามารถโอนได้ในภายหลัง

การส่งมอบทรัพย์สิน

ก่อนซื้อทรัพย์สินจะต้องชำระค่าธรรมเนียมบำรุงรักษาเท่ากับ 2% ของมูลค่าการซื้อ นอกเหนือจากค่าบำรุงรักษาแล้ว คุณยังต้องชำระค่าธรรมเนียมการจัดการและการดำเนินการหนึ่งปี ค่าลงทะเบียน (0.5%) และค่าผ่อนชำระเมื่อถึงกำหนดอีกด้วย นักพัฒนาบางรายอาจยกเว้นค่าธรรมเนียมการบริหารในช่วงไม่กี่ปีแรกของโปรโมชันบางรายการ

พร้อมมอบรางวัลสมุดสีชมพู

เมื่อท่านลงนามใน SPA แล้ว ท่านสามารถสมัครส่งเอกสารเพื่อรับสมุดสีชมพูได้ หากคุณซื้อบ้านจากผู้พัฒนาที่มีคุณสมบัติเหมาะสม พวกเขาจะดำเนินการให้กับคุณ

การชำระเงินขั้นสุดท้าย

โดยปกติแล้วการชำระเงินงวดสุดท้ายของคุณมักจะครบกำหนดภายใน 14 วันหลังจากได้รับการแจ้งเตือนว่าได้รับสมุดสีชมพู

วิธีการโอนเงินเพื่อซื้อบ้านไปเวียดนาม

เปิดบัญชีธนาคารในประเทศ (แนะนำให้เปิดสาขาในประเทศของธนาคารระหว่างประเทศ เช่น Standard Chartered, Citibank เป็นต้น) โอนเงินเป็น USD, EUR หรือสกุลเงินอื่น ๆ ที่แปลงได้จากบัญชีธนาคารในต่างประเทศของคุณไปยังบัญชีธนาคารในเวียดนาม จากนั้นโอนเข้าบัญชีธนาคารของผู้ขายเป็นเงินดองเวียดนาม (ธนาคารจะแปลงสกุลเงินของคุณเป็นเงินดองเวียดนามโดยอัตโนมัติตามอัตราแลกเปลี่ยนปัจจุบัน)

*หมายเหตุ: ตามกฎหมาย คุณต้องตรวจสอบมูลค่าเงินสดเกิน 5,000 ดอลลาร์สหรัฐเมื่อเข้าหรือออกจากเวียดนาม อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปแล้วเจ้าหน้าที่จะไม่ตรวจสอบเงินที่คุณนำเข้าสู่เวียดนาม แต่จะตรวจสอบเงินที่คุณนำออกจากเวียดนาม

ชาวต่างชาติสามารถใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันในการจำนองในเวียดนามได้หรือไม่?

เป็นเรื่องท้าทายอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเวียดนาม ในระดับจำกัด คุณอาจต้องขอความช่วยเหลือจากสาขาธนาคารต่างๆ เช่น HSBC, OCBC, Standard Chartered หรือธนาคารนานาชาติอื่นๆ ในเวียดนาม เพื่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งขอได้ง่ายกว่าเมื่อเทียบกับธนาคารในประเทศ หากชาวต่างชาติแต่งงานกับคนเวียดนาม เขา/เธอจะสามารถขอสินเชื่อ 15 ปี ในวงเงิน 4/5 ของมูลค่าทรัพย์สินจาก OBC อย่างไรก็ตาม คุณจะต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกันบางอย่างเพื่อพิสูจน์ว่าคุณสามารถจ่ายจำนองได้ ติดต่อกับธนาคารบางแห่งในเวียดนามเพื่อดูว่าพวกเขาสามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร เพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะได้รับสินเชื่อที่ดีที่สุด คุณควรตรวจสอบอัตราดอกเบี้ย ข้อกำหนดในการชำระหนี้ และประเด็นอื่นๆ

ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)

ภาษีมูลค่าเพิ่มอยู่ที่ 10% สำหรับอพาร์ทเม้นท์ที่ซื้อในตลาดหลักทรัพย์

ค่าบำรุงรักษา

ในทุกกรณีผู้ซื้อจะต้องชำระค่าบำรุงรักษา 2% ของราคาซื้อ

ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน

ผู้ซื้อจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 0.5% ของมูลค่าหนังสือ Pink Book

ภาษีเงินได้จากการเช่า

เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในเอเชียแล้ว เวียดนามมีภาษีรายได้ค่าเช่าคงที่สูง หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า คุณจะไม่เพียงแต่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม 5% เท่านั้น แต่ยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% อีกด้วย สรุปคือคุณต้องจ่าย 10% ของรายได้ค่าเช่าของคุณ ติดต่อ BEYOND360 เพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับการเช่า

ภาษีเงินได้จากกำไรทุน

แม้ว่าในทางทฤษฎีจะไม่มีการเก็บภาษีเงินได้จากกำไรทุน แต่คุณยังคงต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 2% เมื่อขายทรัพย์สินของคุณ

ภาษีท้องถิ่น

ชาวต่างชาติแทบจะไม่สามารถซื้อที่ดินได้ แต่เท่าที่คุณทราบ อัตราภาษีจะอยู่ที่ 0.03 ถึง 0.15 เปอร์เซ็นต์ หากจำเป็น ให้สอบถามทนายความของคุณว่าจะแก้ไขปัญหาด้านภาษีของคุณอย่างไร