Ba bộ luật liên quan đến bất động sản có thể giúp thị trường trở lại cân bằng không?

Thông tin thương mại , Việt Nam / Tác giả : BEYOND360 PROPERTY

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản liên tục trong trạng thái mất cân bằng, cung cấp nhà ở cao cấp dư thừa. Các chuyên gia dự đoán rằng ba bộ luật mới liên quan đến bất động sản sẽ giúp tái định hình sự trở lại của căn hộ giá rẻ và nhà ở xã hội.

Thị trường cung cầu tiếp tục mất cân bằng.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) do ông Lê Hoàng Châu làm Chủ tịch cho biết, hàng trăm dự án thương mại và nhà ở không thể thúc đẩy hoặc không thể tiến hành các thủ tục đầu tư xây dựng, dẫn đến nguồn cung sản phẩm trên thị trường bị thiếu hụt nghiêm trọng. Giá nhà liên tục tăng trong nhiều năm qua, khoảng 70% nguồn cung tập trung vào nhà ở cao cấp, thiếu vắng căn hộ kinh tế và có thể chi trả.

Trong quý đầu năm nay, thị trường TP. Hồ Chí Minh chỉ hoàn thành một dự án nhà ở xã hội (dự án cũ), còn lại 7 dự án cũ vẫn đang được thực hiện. HoREA cho biết, thị trường bất động sản năm nay vẫn mất cân bằng cung cầu, với nguồn cung nhà ở cao cấp áp đảo, dẫn đến tình trạng "mất vị trí" trên thị trường. Nhóm thu nhập trung bình và thấp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở có thể chi trả và nhà ở xã hội.

Nhiều cơ quan nghiên cứu cũng liên tục quan sát tình trạng nhà ở cao cấp và sang trọng chiếm ưu thế trong cung ứng căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh. Cushman & Wakefield Vietnam thống kê cho biết, trong nửa đầu năm nay, TP. Hồ Chí Minh chỉ mới bổ sung 1,200 căn hộ, giảm 54% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhà ở cao cấp và sang trọng chiếm phần lớn nguồn cung, giá bán cũng tăng 8% so với năm trước.

Theo báo cáo của DKRA Group, trong nửa đầu năm nay, khoảng 85% nguồn cung của TP. Hồ Chí Minh thuộc thị trường cao cấp (trên 70 triệu đồng/m²), phần còn lại thuộc về thị trường trung cấp. Toàn bộ thị trường tiêu thụ khoảng 70% nguồn cung nhà ở cao cấp và sang trọng, cho thấy thị trường cao cấp đang chiếm ưu thế rõ rệt trong toàn bộ nguồn cung.

Savills Vietnam cũng bày tỏ lo ngại về sự cạn kiệt dần của nhà ở có thể chi trả. Đơn vị này cho biết, hiện tại, các căn hộ dưới 3 tỷ đồng ở TP. Hồ Chí Minh ngày càng ít, chủ yếu tập trung tại các khu vực cách trung tâm thành phố trên 10 km. Đối với người dân, khả năng chi trả sẽ trở thành một thách thức lớn; trong ba năm tới, chỉ có chưa đến 5% nguồn cung thuộc về loại hình nhà ở này.

Ba đạo luật mới đã được thông qua, nhằm mở đường cho nhà ở giá rẻ.

Trong bối cảnh thị trường có sự sai lệch, Quốc hội gần đây đã đồng thời thông qua ba đạo luật liên quan đến bất động sản, bao gồm sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Nhiều điều khoản trong các luật này được coi là sẽ góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở kinh tế và nhà ở xã hội.

Luật Nhà ở điều chỉnh và mở rộng các chính sách thu hút đầu tư, trong đó quy định về quy hoạch đất dành cho nhà ở xã hội do các chính quyền địa phương chịu trách nhiệm. Các nhà đầu tư khi xây dựng nhà ở xã hội có thể hưởng 10% lợi nhuận; nếu xây dựng trên 20% đất nhà ở thương mại hoặc đất dịch vụ, mặc dù cần phải nộp phí sử dụng đất, nhưng có thể vận hành tự do và hưởng lợi nhuận.

Ngưỡng thu nhập để mua và thuê nhà ở xã hội cũng đã được điều chỉnh theo hướng rộng rãi hơn, không còn giới hạn chỉ đối với những người không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, Luật Nhà ở cũng đã bãi bỏ việc giới hạn hộ khẩu đối với việc mua và thuê nhà ở xã hội.

Chính sách mới dự kiến sẽ có tác động tích cực đến nguồn cung nhà ở xã hội. Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho biết, mặc dù chính sách còn tồn tại độ trễ, nhưng khi các rào cản được gỡ bỏ, nguồn cung tăng lên, nhà ở xã hội được hoàn thành, giá nhà quay trở lại mức hợp lý... thị trường sẽ có thể đạt được sự tự điều chỉnh bền vững.

Thị trường cung cầu quay trở lại trạng thái cân bằng vẫn phải đối mặt với những thách thức.

Dưới sự thúc đẩy của luật mới, thị trường kỳ vọng rằng nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng và nhà ở xã hội sẽ được phục hồi. Đồng thời, nhiều người cũng hy vọng rằng thị trường bất động sản trong tương lai có thể đạt được sự cân bằng cung cầu, không còn nghiêng hẳn về nhà ở cao cấp và sang trọng. Tuy nhiên, điều này không phải dễ dàng.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Tư vấn và Phát triển Dự án của DKRA Group, cho biết ba bộ luật đã được thông qua đồng thời, tạo ra một hành lang pháp lý thông suốt hơn cho thị trường. Tuy nhiên, để những luật này thực sự có hiệu lực, vẫn cần ít nhất 6 tháng đến 1-2 năm, cho đến khi các quy định chi tiết và thông báo hướng dẫn được ban hành, nguồn cung trên thị trường mới có thể cải thiện.

Ông chỉ ra rằng giá nhà không dễ dàng giảm, thậm chí có thể còn tăng. Bởi vì giá bất động sản là tổng hợp của chi phí đất đai, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí pháp lý, lợi nhuận và các chi phí khác. Hiện tại, các loại chi phí đều ở mức cao, nhiều dự án bị đình trệ do các nút thắt pháp lý trong 5-6 năm, chi phí lãi suất tăng... chưa nói đến chi phí sử dụng đất trở thành biến số, là nút thắt của các nhà đầu tư hiện tại, nhiều doanh nghiệp thậm chí không thể nộp hoặc nộp mà đã lỗ.

"Tất cả các loại chi phí đều đang gia tăng, ngay cả khi doanh nghiệp muốn giảm giá cũng không thể. Trong năm năm qua, TP.HCM không còn căn hộ nào được xây mới với giá 35 triệu đồng/m²." Ông cho biết, trong tương lai có thể thấy, nhà ở cao cấp và sang trọng vẫn sẽ chiếm ưu thế trong nguồn cung thị trường.

Nam Long Investment Corporation's General Manager, Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, also mentioned cost issues. He stated that the new regulations regarding pre-sale amounts directly impact investors' cash flow, and the calculation of land use fees will also increase land costs. However, he believes these impacts are short-term phenomena.

In the long run, he hopes the new laws will help market management become more complete and transparent, with more sustainable growth potential, avoiding the formation of "bubble" economic development, especially in the real estate sector.

CBRE Vietnam's Residential Marketing Manager, Huynh Tuan Kiet, stated that the new law introduces many new clauses, changing the mechanisms for low-income groups to access affordable housing. However, this is only at the institutional level; in reality, land reserves, government support policies, and the determination of investors are still needed. He said, "It is still too early to talk about market supply balance."

He pointed out that Ho Chi Minh City has had an imbalanced supply for many years, with high-end and luxury products dominating the market, designed for high-income earners. The middle class can only afford old houses, yet they still face financial pressure.

To enable the middle class to have more access to housing, he believes fundamental solutions are needed: the government should act as a coordinating unit, providing reasonably priced land resources and allocating necessary funds to investors.

Moreover, the development policies for affordable housing need to be synchronized with transportation and social infrastructure construction, making housing truly beneficial to people's lives. He believes that to promote the development of economic housing and social housing, collaborative efforts and execution are required from multiple parties.

Ông Đinh Minh Tuan, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cũng thừa nhận rằng tình trạng mất cân bằng cung cầu đã tồn tại nhiều năm nay do xung đột lợi ích giữa các bên tham gia thị trường. Các nhà đầu tư không thể phát triển một dự án trong 2-3 năm rồi sau đó bán với giá giảm, đặc biệt khi chi phí đầu tư liên tục tăng cao.

Về việc dự trữ đất đai, giá đất tại TP.HCM đã cao từ lâu, và việc cập nhật bảng giá đất hàng năm theo luật mới được thực hiện trong tương lai sẽ làm tăng thêm chi phí phát triển.

Về lợi nhuận, các nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội, mỗi dự án trung bình mất ba năm, trong khi tỷ lệ lợi nhuận hợp pháp chỉ khoảng 10%; nếu phát triển nhà ở cao cấp hoặc siêu cao cấp, lợi nhuận có thể đạt 15-20%. Vì vậy, nếu không có sự điều chỉnh và khuyến khích từ chính phủ, các nhà đầu tư tự nhiên không muốn tham gia vào các dự án nhà ở xã hội có lợi nhuận thấp.

Về giá bán, hiện nay giá căn hộ đã tăng nhanh trong nhiều năm qua. Những người trẻ cần khoảng 14 đến 15 năm để mua một căn hộ 50 mét vuông. Những người có thu nhập cao hơn thì mua nhà để đầu tư, dẫn đến lượng cung lớn rơi vào tay các nhà đầu tư, với hy vọng giá sẽ tăng trong tương lai. Do đó, thị trường sẽ tiếp tục mất cân bằng cung cầu, nhóm người thực sự muốn mua nhà thì không đủ khả năng tài chính, còn những người đã sở hữu nhà thì liên tục trữ nhà.

Vậy làm thế nào để thu hẹp khoảng cách giữa nhà ở cao cấp và nhà ở kinh tế? Ông Đinh Minh Tuan đề xuất rằng chính phủ nên quy định các nhà đầu tư nếu muốn phát triển dự án thương mại tại trung tâm TP.HCM thì phải xây dựng nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dương, Đồng Nai hoặc các vùng lân cận. Đồng thời, chính phủ cần thiết lập các chính sách ưu đãi thuế và cơ chế khuyến khích để thúc đẩy nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở kinh tế.

Là một đơn vị tập trung vào xây dựng nhà ở xã hội, ông cũng đề nghị chính phủ cung cấp hỗ trợ hợp lý về đất đai và tài chính, để doanh nghiệp có thể phát triển đồng thời 2-3 dự án.

Ngoài việc tạo ra nguồn cung về nhà ở, ông cũng chỉ ra rằng cần xây dựng chính sách mở rộng dân số ra ngoài, để nhu cầu không còn tập trung vào trung tâm thành phố mà có thể phát triển ra các vùng ngoại ô. Để làm được điều này, cơ sở hạ tầng giao thông cần phải hoàn thiện, các trường học, bệnh viện và dịch vụ xã hội cũng cần phải di chuyển ra ngoài, nhằm giảm áp lực cho khu trung tâm. Khi đó, các tỉnh ngoại ô như Đồng Nai, Long An, Bình Dương sẽ có thể cùng với TP.HCM chia sẻ nhiệm vụ cung cấp nhà ở có thể chi trả và nhà ở xã hội.