ความรู้ข่าวสารด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์ / เหตุการณ์ปัจจุบัน / วิดีโอ

3 กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์จะช่วยให้ตลาดกลับสู่สมดุลได้หรือไม่?

ข่าวธุรกิจ  , เวียดนาม / ผู้เขียน :  BEYOND360 PROPERTY

เป็นเวลาหลายปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสภาวะไม่สมดุล โดยมีอุปทานที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ล้นตลาด ผู้เชี่ยวชาญคาดว่า กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ 3 ฉบับจะช่วยให้กลับมามีอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

อุปสงค์และอุปทานในตลาดยังคงไม่สมดุล

นายเล หว่าง เชา – ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) – กล่าวว่าการที่โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จำนวนหลายร้อยโครงการไม่สามารถดำเนินการได้หรือไม่สามารถดำเนินการตามขั้นตอนการลงทุนก่อสร้างได้ ทำให้เกิดภาวะขาดแคลนผลิตภัณฑ์ในตลาดอย่างรุนแรง ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องหลายปี โดยประมาณ 70% ของอุปทานเป็นที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ขาดอพาร์ตเมนต์ราคาย่อมเยา

ในไตรมาสแรกของปีนี้ ตลาดในนครโฮจิมินห์มีเพียงโครงการบ้านเพื่อสังคมเพียงโครงการเดียว (โครงการเก่า) ที่แล้วเสร็จ อีก 7 โครงการเก่ากำลังอยู่ระหว่างการดำเนินการ ตัวแทนจาก HoREA กล่าวว่าในปีนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองยังคงไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน โดยที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีมากเกินไป นำไปสู่ “ภาวะคลาดเคลื่อน” ประชาชนที่มีรายได้น้อยและปานกลางเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาและบ้านเพื่อสังคมได้ยาก

หลายหน่วยงานวิจัยยังคงรายงานสถานการณ์ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์และหรูหราครองอุปทานในตลาดอพาร์ตเมนต์ของโฮจิมินห์ สถิติของ Cushman & Wakefield Vietnam ในครึ่งปีแรกพบว่า โฮจิมินห์มีอพาร์ตเมนต์ใหม่ 1,200 ยูนิต ลดลง 54% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว โดยที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์และหรูหราครองส่วนใหญ่ของอุปทานทั้งหมด โดยราคาขายก็เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

รายงานของกลุ่ม DKRA ระบุว่าในครึ่งปีแรก โฮจิมินห์มีอุปทานประมาณ 85% อยู่ในระดับไฮเอนด์ (ตั้งแต่ 70 ล้านด่ง/ม.² ขึ้นไป) ที่เหลือเป็นระดับกลาง ตลาดโดยรวมขายได้ประมาณ 70% ของอุปทานของผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์และหรูหรา แสดงให้เห็นว่ากลุ่มไฮเอนด์มีอิทธิพลต่ออุปทานของตลาดทั้งหมด

Savills Vietnam แสดงความกังวลว่าที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยากำลังหมดไป โดยหน่วยงานนี้ระบุว่า อพาร์ตเมนต์ที่มีราคาต่ำกว่า 3 พันล้านด่งมีจำนวนน้อยลงในโฮจิมินห์ และส่วนใหญ่อยู่ห่างจากศูนย์กลางมากกว่า 10 กม. ความสามารถในการเข้าถึงจะเป็นความท้าทายครั้งใหญ่ของประชาชน เนื่องจากในช่วง 3 ปีข้างหน้า มีอุปทานในกลุ่มนี้น้อยกว่า 5%

ในบริบทของตลาดที่ไม่สอดคล้องกัน สภาแห่งชาติเพิ่งผ่านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย มีการประเมินว่ากฎระเบียบในกฎหมายเหล่านี้จะเอื้อให้อุปทานของบ้านราคาย่อมเยาและบ้านเพื่อสังคมเพิ่มขึ้นอีกครั้ง

กฎหมายที่อยู่อาศัยมีการปรับปรุงและขยายมาตรการดึงดูดการลงทุน โดยเฉพาะการวางแผนจัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นหน้าที่ของท้องถิ่น นักลงทุนมีสิทธิได้กำไร 10% จากการลงทุนก่อสร้างบ้านเพื่อสังคม; สำหรับ 20% ของที่ดินที่ใช้สร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หรือบริการเชิงพาณิชย์ นักลงทุนต้องจ่ายภาษีการใช้ที่ดิน แต่สามารถดำเนินธุรกิจและรับผลกำไรได้เต็มที่

เงื่อนไขรายได้ในการซื้อและเช่าซื้อบ้านเพื่อสังคมกำลังเปลี่ยนไปในทิศทางที่ผ่อนคลายมากขึ้น ไม่จำกัดเฉพาะผู้ที่ไม่เสียภาษีรายได้บุคคลธรรมดาเหมือนในปัจจุบัน นอกจากนี้กฎหมายยังยกเลิกเงื่อนไขการมีถิ่นพำนักของผู้ที่มีสิทธิซื้อหรือเช่าซื้อบ้านเพื่อสังคมด้วย

นโยบายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับบ้านเพื่อสังคมคาดว่าจะส่งผลในเชิงบวกต่ออุปทานของบ้านประเภทนี้ นายเล หว่าง เชา – ประธาน HoREA – แสดงความเห็นว่าแม้จะล่าช้าในด้านนโยบาย แต่เมื่ออุปสรรคถูกยกเลิก อุปทานเพิ่มขึ้น บ้านเพื่อสังคมถูกสร้างขึ้น ราคาบ้านกลับมาอยู่ในระดับเหมาะสม... ตลาดก็จะปรับตัวเองให้ยั่งยืน

ตลาดยากที่จะสมดุลอุปทาน

ภายใต้ผลกระทบของกฎหมายใหม่ ตลาดคาดหวังว่าอุปทานของบ้านราคาย่อมเยาและบ้านเพื่อสังคมจะกลับมา พร้อมกันนี้ หลายคนก็มีความหวังว่าในอนาคต ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเข้าสู่ภาวะสมดุล ไม่เอียงไปทางที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์และหรูหราอีกต่อไป อย่างไรก็ตาม มันไม่ง่ายนัก

นาย โว ฮ่อง แทง – ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการของ DKRA Group – กล่าวว่าแม้ว่าจะผ่านกฎหมายที่เกี่ยวข้อง 3 ฉบับพร้อมกัน ซึ่งสร้างกรอบกฎหมายให้ตลาดเคลื่อนไหวได้ราบรื่นขึ้น แต่กฎหมายเหล่านี้จะใช้ได้จริงต้องใช้เวลาอย่างน้อย 6 เดือน ถึง 1-2 ปี เมื่อมีการออกพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียน จากนั้นจึงจะเห็นอุปทานใหม่ในตลาด

อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่าประเด็นเรื่องราคาที่อยู่อาศัยไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะลดลง แถมยังอาจเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เนื่องจากโครงสร้างราคาที่อยู่อาศัยประกอบด้วยต้นทุนที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง ต้นทุนการเงิน ต้นทุนทางกฎหมาย กำไร และค่าใช้จ่ายอื่นๆ

ต้นทุนอยู่ในระดับสูง หลายโครงการติดขัดด้านกฎหมายมา 5-6 ปีแล้ว ต้นทุนดอกเบี้ยก็เพิ่มขึ้น... ยังไม่รวมภาษีการใช้ที่ดินซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญและเป็นคอขวดของนักลงทุนในเวลานี้ หลายธุรกิจก็ยังไม่สามารถชำระภาษีที่ดิน หรือคำนวณแล้วเห็นว่าเป็นการขาดทุน

“ปัจจัยต้นทุนทั้งหมดเพิ่มขึ้น ธุรกิจที่อยากลดราคาก็ไม่สามารถลดได้ ตลอด 5 ปีที่ผ่านมา อสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์ไม่มีอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่ขายในราคา 35 ล้านด่ง/ม.² เลย” นายแทงกล่าว เขาจึงคาดว่าที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์และหรูหราจะยังคงครองอุปทานในตลาดต่อไป

เรื่องต้นทุนยังเป็นประเด็นที่นายลูคัส อิกเนเชียส โล เจน ยู่ – กรรมการผู้จัดการบริษัท Nam Long – กล่าวถึงในงานกิจกรรมของ CBRE Vietnam ตัวแทนจาก Nam Long กล่าวว่า กฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับจำนวนเงินที่สามารถรับจากลูกค้าล่วงหน้าส่งผลโดยตรงต่อกระแสเงินสดของนักลงทุน และการคำนวณภาษีที่ดินก็ทำให้ค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มขึ้น แต่ผลกระทบเหล่านี้เป็นเพียงระยะสั้น

ในระยะยาว นายลูคัส อิกเนเชียส โล เจน ยู่ คาดหวังว่ากฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์จะช่วยให้ตลาดมีการจัดการที่ดีขึ้น โปร่งใสมากขึ้น และมีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืนมากขึ้น หลีกเลี่ยงการเกิด “ฟองสบู่” ทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะในอสังหาริมทรัพย์

นาย หวิง ตวน เกียต – ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดที่อยู่อาศัยของ CBRE Vietnam – กล่าวว่ากฎหมายใหม่มีบทบัญญัติใหม่มากมายและเปลี่ยนกลไกให้ประชาชนรายได้น้อยสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาได้ แต่ทั้งนี้เป็นเพียงเรื่องของ “กรอบ” เท่านั้น ในความเป็นจริง ต้องมีที่ดินสนับสนุน นโยบายของรัฐบาล และความมุ่งมั่นของนักลงทุน “ยังเร็วเกินไปที่จะพูดถึงความสมดุลของอุปทานตลาด” นายเกียตกล่าวย้ำ

ตามความเห็นของเขา อุปทานของนครโฮจิมินห์ไม่สมดุลมาหลายปีแล้ว ผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์และหรูหราครองสัดส่วนส่วนใหญ่ของตลาด ซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์สำหรับผู้มีรายได้สูง ผู้มีรายได้ปานกลางต้องซื้ออพาร์ตเมนต์เก่าที่มีอายุการใช้งานยาวนาน แต่ก็ยังมีปัญหาเรื่องทรัพยากรทางการเงินอยู่ดี

เพื่อให้ผู้มีรายได้ปานกลางสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น นายเกียตกล่าวว่าจำเป็นต้องมีทางออกที่รากฐาน: รัฐบาลต้องเป็นหน่วยประสานงาน จัดตั้งแหล่งที่ดินในราคาที่เหมาะสม และจัดสรรเงินทุนที่จำเป็นให้กับนักลงทุน

นอกจากนี้ นโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยายังจำเป็นต้องสอดคล้องกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมและสังคมที่เหมาะสม เพื่อให้ที่อยู่อาศัยเข้าถึงประชาชนได้จริงและมีประโยชน์ต่อการใช้ชีวิต ในระยะยาว เพื่อให้ที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาและบ้านเพื่อสังคมเพิ่มขึ้น นายเกียตกล่าวว่าจำเป็นต้องมีหลายฝ่ายเข้ามามีบทบาทและดำเนินการ

นายดิ่ง มิงห์ ตวน – ผู้อำนวยการภูมิภาคภาคใต้ของเว็บไซต์ Batdongsan.com.vn – ยังยอมรับว่าความไม่สมดุลนั้นดำเนินต่อเนื่องมาหลายปี เนื่องจากมีความขัดแย้งทางผลประโยชน์ระหว่างผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในตลาด ผู้พัฒนาไม่สามารถพัฒนาโครงการ 2-3 ปีแล้วปรับราคาลงได้เมื่อต้นทุนกำลังเพิ่มขึ้น

เกี่ยวกับกองทุนที่ดิน ราคาที่ดินในเขตต่าง ๆ ของนครโฮจิมินห์ไม่สามารถลดลงได้ ภายหลังเมื่อกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ รายการราคาที่ดินที่อัปเดตประจำปีจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนโครงการของนักลงทุนมากยิ่งขึ้น

ในแง่ของผลกำไร นักลงทุนที่เข้าร่วมโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โดยเฉลี่ยใช้เวลา 3 ปีต่อ 1 โครงการ อัตรากำไรโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 10% ในช่วงเวลาเดียวกัน หากนักลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์หรือซูเปอร์ลักชัวรี อัตรากำไรสามารถสูงถึง 15-20% ดังนั้นในแง่ของแรงจูงใจ นักลงทุนจะไม่ต้องการทำโครงการที่มีอัตรากำไรต่ำกว่า นายตวนกล่าวว่า หากไม่มีการปรับจากภาครัฐ จะไม่มีซัพพลายจากผู้พัฒนาโครงการในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างแน่นอน

ในแง่ของราคาขาย ราคาห้องชุดปัจจุบันเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตลอดหลายปีที่ผ่านมา คนรุ่นใหม่ต้องใช้เวลาประมาณ 14-15 ปีในการซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตร.ม. ในโฮจิมินห์ซิตี้ คนที่มีรายได้ดีกว่าซื้อเพื่อออม ทำให้เกิดปรากฏการณ์ที่อพาร์ตเมนต์ตกอยู่ในมือของนักลงทุนที่รอราคาขึ้น ดังนั้นตลาดจะยังคงมีภาวะไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจะยิ่งยากขึ้น ขณะที่ราคายังคงเพิ่มขึ้น และผู้ที่มีบ้านแล้วก็จะซื้อบ้านเพิ่มเพื่อเก็บไว้เป็นสินทรัพย์ในอนาคต

คำถามคือจะลดช่องว่างของซัพพลายระหว่างที่อยู่อาศัยไฮเอนด์และลักชัวรีกับที่อยู่อาศัยราคาประหยัดได้อย่างไร? นายตวนเสนอว่ารัฐบาลควรมอบหมายภารกิจให้แก่นักลงทุน เช่น หากต้องการทำโครงการพาณิชย์ในศูนย์กลางนครโฮจิมินห์ ก็ต้องทำโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในบิ่ญเยือง ด่งนาย หรือพื้นที่โดยรอบ ในเวลาเดียวกัน รัฐบาลก็ควรมีนโยบายสนับสนุน เช่น การยกเว้นภาษีการพัฒนาโครงการ และมีมาตรการจูงใจให้นักลงทุนเข้าร่วมในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมากขึ้น

สำหรับหน่วยงานที่เชี่ยวชาญในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เขาเสนอว่ารัฐบาลควรจัดสรรกองทุนที่ดินอย่างเหมาะสมและให้การสนับสนุนทางการเงินเพื่อให้นักลงทุนสามารถดำเนินโครงการได้พร้อมกัน 2-3 โครงการ

นอกเหนือจากการสร้างซัพพลายที่อยู่อาศัย นายตวนยังกล่าวว่าควรมีนโยบายขยายจำนวนประชากรเพื่อให้ความต้องการไม่ได้กระจุกตัวอยู่แต่ในศูนย์กลางเท่านั้น แต่ยังสามารถพัฒนาไปสู่เขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ได้ ในการทำเช่นนั้นต้องมีโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่เพียงพอ และต้องย้ายโรงเรียน สาธารณสุข และโครงสร้างพื้นฐานสังคมอื่น ๆ ออกจากใจกลางเมืองเพื่อลดความแออัด ในเวลานั้น พื้นที่ชานเมือง เช่น ด่งนาย ลองอัน และบิ่ญเยือง จะสามารถมีบทบาทแบ่งเบาภาระร่วมกับนครโฮจิมินห์ในการสร้างซัพพลายที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้