ความรู้ข่าวสารด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์ / เหตุการณ์ปัจจุบัน / วิดีโอ

ราคาที่ดินในโฮจิมินห์ซิตีกำลังจะปรับขึ้น ราคาอสังหาฯ จะ "พุ่งสูง" หรือไม่?

ข่าวธุรกิจe  , เวียดนาม / ผู้เขียน :  BEYOND360 PROPERTY

หากได้รับอนุมัติ ราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก ในบางกรณีที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากราคาที่ดินใหม่ ราคาบ้านก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

กลุ่มบุคคลที่ได้รับผลกระทบโดยตรง

เกี่ยวกับร่างการตัดสินใจปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินปี 2020 ของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ มีหลายความเห็นที่กังวลว่าการขึ้นราคาที่ดินจะทำให้ประชาชนต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมากขึ้น

กรมฯ ระบุว่า หลังจากรวบรวมความคิดเห็นแล้ว หน่วยงานจะสรุปร่างเสนอคณะกรรมการประชาชนเมืองพิจารณา และจากนั้นจะเสนอสภาประชาชนเมืองอนุมัติ

กรมฯ กล่าวว่า การปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินปี 2020 ดำเนินการตามกฎหมายที่ดินปี 2024 บนพื้นฐานของหลักการตลาด ซึ่งเมื่อบังคับใช้แล้วจะมีผลกระทบต่อกลุ่มเป้าหมาย 12 กลุ่ม

สำหรับกรณีจัดสรรที่ดินใหม่เพื่อการตั้งถิ่นฐาน ราคาระบุในบัญชีจะใกล้เคียงราคาตลาด

สำหรับอีก 11 กลุ่มที่ระบุไว้ในกฎหมาย บัญชีราคาที่ดินใหม่จะส่งผลกระทบโดยตรง

กลุ่มครัวเรือนและบุคคลที่ได้รับการรับรองหรือเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจะต้องใช้บัญชีราคาที่ดินกับทุกพื้นที่ ไม่ว่าจะอยู่ในหรืออยู่นอกโควตา

โดยเฉพาะพื้นที่นอกโควตาไม่ถูกรบกวนเพราะราคาที่ดินสร้างตามหลักการตลาด อย่างไรก็ตาม พื้นที่ในโควตาจะพิจารณาไทม์ไลน์การใช้ที่ดินเพื่อคำนวณอัตราการเรียกเก็บ

กลุ่มที่ต้องชำระภาษีการใช้ที่ดินก็จะได้รับผลกระทบเช่นกัน เดิมภาษีคำนวณที่ 0.03% ของราคาที่ดินในบัญชี แต่เมื่อราคาถูกปรับเข้าใกล้ตลาด อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น

บัญชีราคาที่ดินใหม่จะใช้กับกรณีต่าง ๆ เช่น คำนวณค่าธรรมเนียมในด้านการจัดการและการใช้ที่ดิน การคำนวณค่าปรับทางปกครอง

คำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐทำให้เกิดความเสียหายในการบริหารจัดการที่ดิน คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในการขายบ้านรัฐให้ผู้เช่าปัจจุบัน

ผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินจะได้รับค่าชดเชยที่เหมาะสม คาดว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้น

ดร. เล บ่ จิ ญัน นักเศรษฐศาสตร์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว VietNamNet ว่า เขาสนับสนุนการปรับขึ้นราคาที่ดินของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เพราะจะช่วยให้รัฐมีรายได้จากภาษีมากขึ้น ตลาดโปร่งใส และสมดุลประโยชน์ของผู้เกี่ยวข้อง

ดร. ญัน กล่าวว่า กลุ่มแรกที่ได้รับประโยชน์จากการขึ้นราคาที่ดินคือผู้ที่ถูกเวนคืน เนื่องจากราคาที่ดินใหม่ใกล้เคียงกับตลาดจะทำให้ค่าชดเชยเหมาะสมขึ้น

สำหรับความเห็นที่ว่าราคาที่ดินจะดันราคาบ้านให้เพิ่ม ดร. ญัน มองว่าในอนาคตราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นบ้างแต่ไม่มาก เพราะเมื่อราคาที่ดินใกล้เคียงตลาดแล้ว การซื้อขายจะโปร่งใสมากขึ้น

“เราต้องแยกแยะราคาที่ดินกับราคาบ้าน ผมยังไม่เคยเห็นประเทศไหนที่นักลงทุนอสังหาฯ ทำกำไรได้สูงเท่าประเทศเรา ราคาบ้านที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเพราะนักลงทุนและนักลงทุนรองผลักดัน ตอนนี้เกมจะโปร่งใสขึ้น”

นาย เล ฮวาง เจา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์โฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินจะส่งผลต่อราคาบ้านทันที โดยราคาบ้านประกอบด้วยต้นทุนหลายส่วน รวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จ่ายให้รัฐ

นายเจา ระบุว่า ค่าธรรมเนียมที่ดินในโครงการคอนโดมักอยู่ที่ประมาณ 10% ของต้นทุน ในบ้านแถวและวิลล่าจะอยู่ที่ 30% และ 50% ตามลำดับ ค่าธรรมเนียมเหล่านี้เป็นพื้นฐานให้ผู้พัฒนาโครงการตั้งราคาขาย

ราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นจะทำให้ความต้องการบ้านราคาประหยัดลดลง เพราะลูกค้าบางส่วนจะไม่สามารถซื้อได้

หากราคาบ้านเพิ่มขึ้นมากเกินไป จะทำให้ปริมาณการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบนจะได้รับผลกระทบก่อน และขนาดของตลาดลงทุนรองก็จะลดลงเช่นกัน