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專家突然預測2024年下半年公寓售價走勢：河內將上漲22%，胡志明市上漲5%

商業情報,  越南 / 作者:  BEYOND360 PROPERTY

CBRE河內高級董事阮懷安女士預測，河內次級市場的公寓價格成長將放緩，但預計至2024年底，售價將同比上漲約22%。在胡志明市，預計一手房價格將同比上漲約5%，有助於縮小兩地公寓一手售價的差距。

河內與胡志明市供應發展各異

今年前六個月，河內與胡志明市的住房供應情況出現不同變化，特別是在公寓市場方面。

在河內，第2季新推案銷售供應約為8,500套，較前一季增加近4倍。整體而言，今年上半年河內新推出的公寓總量超過10,840套，來自17個項目，創下自2020年以來上半年供應最高紀錄。本季新增供應主要集中在西部地區，主要來自兩大專案：Lumi Hanoi（第一期）和Imperia Sola Park。

反觀胡志明市，繼第一季僅500套新公寓銷售後，第二季市場錄得近1,200套新公寓銷售，主要位於城市東部與南部。今年上半年推出的新公寓多來自前期已推出的專案後續階段，只有兩個全新項目，包括富美興區的The Aurora（82戶）與第二郡的Eaton Park項目（841戶）。

河內市場購買力大增

在供應增加的帶動下，本季河內公寓市場購買力顯著提升，2024年上半年銷售量已超越2023年全年紀錄。僅第2季，就售出10,170套公寓，是上一季與去年同期的5倍。

河內西部與東部的大型城市綜合區中的公寓項目仍維持良好銷售率。本季甚至出現數個規模在1,000至2,000套的大型項目，其銷售率達80-90%。其中一個位於西部的項目在第二季開售第一期後迅速展開第二期銷售。小型公寓如開放式（studio）與一房房型，因價格親民、租賃便利，在市場上流通性良好。

胡志明市方面，由於今年上半年新供應量有限（僅達去年同期新供應的40%），但銷量已達去年同期的80%，共售出逾1,700套。可見在供應有限情況下，新開盤項目表現良好。

位於南區的一個中端專案開盤均價為每平方公尺5300萬越盾（不含稅費與優惠），比胡志明市市場平均價格低約16%，開盤當日即售出超過90%的單位。

在城市東部，一個豪華公寓專案在開盤當日以均價每平方公尺1億7,000萬越盾售出最後階段剩餘單位，另一個接近豪華級別的高端項目亦在同月開售，售出逾70%的單位，平均價格約為每平方公尺1億3,000萬越盾（不含稅費與優惠）。

河內公寓價格幾乎追上胡志明市

河內公寓在一手與二手市場的價格皆接近胡志明市水準。

一手市場方面，河內平均售價約為每平方公尺6,000萬越盾（不含稅費與優惠），僅比胡志明市低300萬越盾。與前一季相比，價格上升6.5%，同比上升近25%。高端住宅仍佔供應主流，加上南方開發商活躍參與，使河內一手市場價格維持高檔。

此外，過去1-2年已交屋的公寓僅約15,000至20,000戶，遠低於2019至2020年間年交屋量達30,000至40,000戶的水平，而住房需求持續增加，也推動一手市場價格上漲。



二手市場方面，繼第一季價格大幅上漲後，本季價格漲幅趨緩，季增5%，年增22%以上。河內二手公寓平均售價約為每平方公尺3,800萬越盾（不含稅費與維護費用）。隨著一手供應量變多，二手價格進入較穩定的循環。

胡志明市價格穩中有升

在胡志明市，一手市場價格持續小幅上升，季增約3%，年增6%，均價突破每平方公尺6,300萬越盾。僅在第2季，就有逾70%的新供應（來自兩個外資開發項目）位於市中心附近，定位為高端至豪華，價格為市場均價的2-3倍。而去年同期的新供應多位於遠離市中心地區，主打中高端市場。

此外，一些在5-7年前推出、位於市中心的老專案，也在本季釋出少量剩餘單位，售價幾乎是當年售價的兩倍。

受一手價格上升的帶動，加上部分項目提高開價，胡志明市公寓二手市場售價也上升，季增4%，年增3%。在距市中心較遠、過去處於「止損拋售」的區域，也因本季新設施落成、區域基礎建設進展良好而錄得年增2-3%的漲幅。

下半年公寓價格預測

CBRE河內高級董事阮懷安女士預測，從現在到2024年底，隨著一手供應持續增加，次級市場價格漲幅將放緩，預計2024年底的次級價格將年增約22%。

胡志明市方面，預計今年將有超過8,000套新公寓開售，一手價格預計年增約5%，有助於縮小兩地一手市場售價差距。



CBRE專家指出，隨著利率調整趨勢，目前買房者將需重新評估其購屋負擔能力。利率上升將影響購房者信心與開發商的業務策略，因資金成本上升。未來新項目的定價也須根據市場需求與可負擔能力作出調整。